CONSTRUCTION/COPRO : condamnation du Syndicat qui n'entretient pas les parties communes

Les procédures sont longues, voire très longues…

Par un jugement du 22 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de SAINT DENIS DE LA REUNION a enfin statué sur les demandes formées par le Cabinet ASCB AVOCAT pour le compte de son client… au mois de juin 2016.

Ce client avait acquis un appartement à LA REUNION dans le cadre de la Loi GIRARDIN, afin de réaliser un investissement locatif.

De graves infiltrations avaient rendu l’appartement totalement inhabitable, et, en toute logique, le Locataire avait donné congé. L’insalubrité de l’appartement avait interdit au Bailleur de remettre le bien en location.

Alors même que l’immeuble était neuf, qu’une assurance dommage-ouvrage avait été souscrite, et que l’expert de cette assurance dommage ouvrage avait déterminé que les infiltrations provenaient d’un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse, le Syndicat des copropriétaires n’avait pris aucune mesure.

Une expertise judiciaire avait confirmé la cause et l’origine des infiltrations, et préconisé la réfection de l’étanchéité, pour un coût des plus modestes.

Le Syndicat des copropriétaires n’avait pas cru devoir faire procéder à ces travaux.

Le Cabinet ASCB AVOCAT a donc assigné le Syndicat des copropriétaires pour obtenir l’indemnisation du préjudice financier subi par son client. Ce préjudice a bien entendu été réévalué régulièrement tout au long de la procédure.

Pourquoi le Syndicat des copropriétaires a-t-il été condamné ?

Dans son jugement du 22 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de SAINT DENIS DE LA REUNION a fait droit à l’argumentation soulevée par le Cabinet ASCB AVOCAT, et retenu la responsabilité du Syndicat des copropriétaires au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

A cette responsabilité de plein droit du Syndicat des Copropriétaires au titre des vices de construction de l’immeuble s’ajoute une responsabilité pour défaut d’entretien des parties communes, également édictée par l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour d'appel de PARIS a rappelé ce principe dans un arrêt en date du 25 juin 2021 :

« L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires';

La responsabilité du syndicat fondée sur l'article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a commis aucune faute ; » (Cour d'appel de PARIS, 24.06.2021, n°18/26736).

Dans ce même arrêt, la Cour d'appel de PARIS a rappelé que le Syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité lorsqu’il omet de procéder aux travaux de réparation des désordres après les avoir découverts :

« Concernant la structure du plafond, celle-ci étant une partie commune de l'immeuble, l'absence de travaux relatifs à cette partie commune engage la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires à l'égard de Mme Comte, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il importe peu de déterminer la cause de la dégradation de cette structure, puisque le désordre étudié qui cause préjudice à Mme Comte est relatif, non pas à la cause de cette dégradation, mais à l'absence de travaux réalisés postérieurement à la découverte de cette dégradation ; »

Même si la lenteur de la justice, imputable eu égard au manque de moyens dont elle souffre, est particulièrement exaspérante pour le justiciable, il importe donc de garder le cap durant les procédures, et de ne rien lâcher. Le Cabinet ASCB AVOCAT vous assistera tout au long de vos procédures en droit immobilier et de la construction.