COPROPRIETE : l'opposition du Syndicat des copropriétaires lors de la vente d'un lot

Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le Syndicat des copropriétaires peut, par le biais de son syndic, former opposition pour obtenir le paiement des sommes dues, notamment au titre des charges, par l’ancien propriétaire.

Le Syndic doit pour cela signifier, par acte d’Huissier, son opposition au copropriétaire vendeur, dans le délai de quinze jours suivant la réception de l’avis de mutation envoyé par le Notaire au Syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours à compter de la mutation, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Il importe en premier lieu de rappeler que cet avis de mutation est distinct de la notification prévue à l’article 5 du décret du 17 mars 1967, destinée à l’information des parties et qui intervient avant le transfert de propriété, mais également de la notification prévue à l’article 6 du même décret, qui rend la mutation opposable au Syndicat des Copropriétaires et permet au Syndic de tenir à jour la liste des copropriétaires.

L’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 permet au Syndicat des Copropriétaires de s’opposer au versement de la partie du prix de la vente correspondant aux sommes que le vendeur reste devoir à la collectivité.

Cette opposition doit remplir plusieurs conditions, posées par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, pris en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention. »

Il ressort de ces dispositions que l’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance à peine de nullité et que les effets de l’opposition sont limités aux montants ainsi énoncés.

Dans un arrêt en date du 20 octobre 2005, la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’est irrégulière l’opposition qui ne fait pas apparaître de manière précise le montant et les causes des créances du Syndicat des copropriétaires :

« Mais attendu que la cour d'appel a retenu que l'opposition du 21 décembre 1995 était irrégulière comme ne faisant pas apparaître de manière précise le montant et les causes des créances du syndicat, contrairement aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5-1 du décret du 27 mars 1967 ; que par ce seul motif, et abstraction faite de celui critiqué par le moyen, sa décision se trouve légalement justifiée » (Civ.2, 20.10.2005, n°03-17550)

La Cour d’appel de BASSE TERRE a ainsi jugé, dans un arrêt en date du 4 mars 2013, que :

« Mais, la cour relève, comme le premier juge, le défaut de mention de la cause de chacune des créances revendiquées sur chacun des actes extrajudiciaires formant opposition au paiement du prix de cession de chacun des lots, la mention "des sommes mises en recouvrement impayé, honoraires syndic et honoraires syndic pour frais d'opposition" ne pouvant caractériser l'énumération détaillée de l'article 5-1 ci-dessus en ses paragraphes 1°, 2°, 3° et 4° exigées à peine de nullité. Le respect de ces prescriptions était d'autant plus nécessaire d'ailleurs en ce cas que les résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires, tenue le juin 2002 et dont se prévaut le syndicat, n'intéressaient pas toutes la SCI Rivage 36.

C'est par conséquent à juste titre que les oppositions ci-dessus ont été déclarées nulles et de nul effet. » (Cour d'appel BASSE TERRE, 4 mars 2013, RG : 10/00887)

Ainsi que l’a rappelé la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE dans un arrêt en date du 8 juin 2012 (RG 2012/270), la sanction de l’irrégularité d’une opposition ne faisant pas apparaître avec précision le montant et les causes des créances du Syndicat des copropriétaires est la nullité.

Dans l’affaire jugée par la Cour d’Appel d’Aix en Provence, l’opposition du Syndicat des Copropriétaires était faite pour une somme globale de 28 840,57 € résultant d’un décompte informatique commençant par un « report de solde antérieur » d’un montant de 13 227,58 € n’opérant aucune distinction entre les divers chefs de créance susvisés :

« Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; pour l'application de ces dispositions, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ; l'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ; 2° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ;

En l'espèce, l'opposition du Syndicat des copropriétaires du PARC KALLISTE du 25 février 2008 a été faite pour une somme globale de 28.840,57 euros, résultant d'un décompte informatique commençant par un 'report' de solde antérieur d'un montant de 13.227,58 euros, et n'opérant aucune distinction entre les divers chefs de créance susvisés ;

La sanction de l'irrégularité d'une opposition ne faisant pas apparaître avec précision le montant et les causes des créances du syndicat étant sa nullité, et partant la perte du privilège susmentionné, le jugement entrepris sera infirmé, et l'opposition du Syndicat des copropriétaires du PARC KALLISTE annulée ; »

Dans un arrêt en date du 26 septembre 2013 (RG : 11/05317), la Cour d'appel de RENNES a rappelé que la liquidité et l’exigibilité de la créance devaient être réunies à la date de la mutation des créances invoquées par le Syndicat des copropriétaires :

« Considérant toutefois que la SCI DE LA BAIE D'AUDIERNE fait valoir à bon droit que toutes les conditions posées par l'article 5-1 n'étaient pas réunies, spécialement quant au caractère liquide et exigible à la date de la mutation des créances invoquées par le syndicat ;

Considérant que l'ordonnance de référé dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, qui a condamné solidairement et à titre provisionnel, la société IMMOPIERRE, la SCI DE LA BAIE D'AUDIERNE et la MAF à payer à ce dernier la somme de 10 283,75 €, n'a été rendue que le 7 septembre 2011, alors que l'opposition litigieuse a été faite le 24 novembre 2010, soit neuf mois avant ;

Considérant que les autres prétentions formulées dans l'opposition ne sont ni détaillées ni étayées de justificatifs ;

Que l'opposition est donc irrégulière et qu'il convient d'en ordonner mainlevée, infirmant le jugement déféré ; »

L’absence de distinction entre les quatre types de créances du Syndicat des copropriétaires prévues à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’article 2.374 1° du Code civil leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci n’ayant plus valeur que de créances hypothécaires ou chirographaires.

Il importe en revanche de noter que le Syndic peut faire opposition sur le prix de vente d’un lot pour obtenir le paiement de charges relatives à d’autres lots que celui vendu.