URBANISME : annulation du permis de construire autorisant une toiture-terrasse

Le Cabinet ASCB AVOCAT a été contacté par des clients propriétaires d'une maison dans une petite ville des Yvelines, dont le voisin entendait construire une maison en limite séparative de propriété. Ce projet présentait une hauteur supérieure au bien des clients du Cabinet, et sa construction eut affecté directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien.

Alors même que le PLU de la Commune interdisait expressément ce type de toiture, le Service de l'urbanisme de la Commune avait cru pouvoir accorder le permis de construire.

Le Cabinet ASCB AVOCAT a donc attaqué le permis de construire devant le Tribunal administratif de VERSAILLES, son recours gracieux ayant été rejeté par la Commune.

Le Cabinet ASCB AVOCAT s'est attaché à démontrer les illégalités affectant le permis de construire.

La violation de l'article UH 11 du PLU, prohibant expressément les toitures-terrasses, a notamment été soulevée.

En défense, le pétitionnaire et la Commune prétendaient pouvoir se dédouaner des dispositions du PLU en se prévalant de l'article L.111-16 du code de l'urbanisme, aux termes duquel : "Nonobstant les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions des plans locaux d'urbanisme, des plans d'occupation des sols, des plans d'aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernés. Le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable peut néanmoins comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant. La liste des dispositifs, procédés de construction et matériaux concernés est fixée par décret."

La toiture-terrasse du projet était en effet végétalisée, et les défendeurs soutenaient que ce procédé, à but écologique, ne pouvait être interdit via la prohibition de principe des toitures-terrasses.

Le Cabinet ASCB AVOCAT a rétorqué que ce texte vise expressément « l’aspect extérieur des constructions » et « l’utilisation de matériaux renouvelables », ou « de matériaux ou procédés de construction », mais n’évoque en aucun endroit la forme ou l’architecture des constructions, pas plus que l’aspect, la forme, l’angle des toitures.

La définition de l’angle de la toiture n’est pas concernée par ces dispositions.

Par jugement en date du 20 décembre 2019, le Tribunal administratif de VERSAILLES a fait droit à cette argumentation et a retenu que :

" Toutefois si ces dispositions [article L.111-16 du Code de l'urbanisme]  permettent d’écarter les règles des plans locaux d’urbanisme régissant l’aspect extérieur des constructions pour autoriser l’utilisation de certains matériaux ou procédés, notamment les toitures végétalisées conformément à l’article R. 111-23 du code de l’urbanisme, elles ne peuvent avoir pour effet d’écarter les dispositions d’un plan local d’urbanisme qui réglementent la forme des toitures, notamment celles qui interdisent les toitures terrasses dès lors que cette forme de toiture n’est pas la seule qui permet la mise en œuvre de couvertures végétalisées. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées de l’article UH 11 du plan local d’urbanisme."

En outre, le Tribunal a estimé que le permis de construire n'était pas susceptible d'être régularisé au visa de l'article L.600-5-1 du Code de l'urbanisme, compte tenu de l'ampleur des modifications à apporter pour rendre le projet conforme au PLU :

"Compte tenu de la configuration de la parcelle, notamment de la faible largeur de la zone d’implantation de la maison projetée, et des règles du plan local d’urbanisme relatives à la distance des constructions par rapport aux limites séparatives, à la hauteur des constructions et à la forme des toitures, l’édification d’une maison individuelle non munie d’une toiture terrasse n’apparaît pas réalisable. Par suite, dès lors qu’une telle forme de toiture est proscrite par les dispositions du plan local d’urbanisme, le vice entachant la décision attaquée n’apparaît pas susceptible d’être régularisée et l’arrêté du 28 février 2017 doit par conséquent être annulé."

Il ne faut donc pas hésiter à prendre conseil auprès d'un Avocat spécialisé en droit immobilier et de l'urbanisme, si le permis de construire accordé au voisin proche est susceptible de porter atteinte aux conditions de vie. Le Cabinet ASCB AVOCAT vous aidera à déterminer si l'autorisation de construire est susceptible d'être annulée ou, à tout le moins, modifiée pour limiter l'atteinte aux conditions d'occupation de votre bien.