VENTE : fosse septique non mentionnée au contrat et responsabilité du vendeur

Le vendeur manque à son obligation de délivrance lorsque l'acte de vente indique que le bien est raccordé au tout-à-l'égout, alors qu'il existe une fosse septique non neutralisée en sus de ce raccordement.

La fosse septique nécessite un entretien régulier, fastidieux, et est de moins en moins tolérée par les Communes. L'article L.1331- du Code de la santé publique oblige même à les fermer dans les deux ans de leur découverte.

Aussi les vendeurs rechignent-ils à mentionner l'existence d'une telle fosse dans le cadre d'une vente, surtout lorsqu'ils ont fait raccorder le bien au tout-à-l'égoût en parallèle.

Des clients avaient acheté un bien immobilier, et se sont aperçus, a posteriori, que celui-ci, bien que raccordé au tout-à-l’égout, possédait également une fosse septique toujours en service, qui n’avait pas été signalée dans l’acte de vente et qu’il leur fallait condamner (voir ici pour une autre difficulté soulevée par une fosse septique dans le cadre d'une vente).

Le Cabinet ASCB AVOCAT a saisi le Tribunal judiciaire d’une demande d’indemnisation contre le veneur,  fondée, à titre principal, sur le défaut de conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles, au visa des articles 1603, 1604, 1615 et 1611 du Code civil, et, à titre subsidiaire, sur la garantie des vices cachés, mais également contre l'organisme qui avait attesté la conformité de l'installation sanitaire.

Dans un jugement en date du 10 novembre 2022, devenu définitif et déjà évoqué ici, le Tribunal judiciaire de VERSAILLES a fait droit au premier de ces fondements.

L'acte de vente mentionnait en effet que le bien était raccordé au réseau communal d'assainissement (le "tout-à-l'égoût"), et que ce raccordement était conforme.

Les pièces produites par les acquéreurs démontraient que le raccordement au réseau d'assanissement collectif de la maison n'était pas conforme, compte tenu de l'existence d'une fosse septique neutralisée, et de l'absence de séparation des eaux usées et des eaux pluviales.

Le Tribunal a souligné que la bonne foi des vendeurs était sans incidence sur leur obligation de délivrance, de telle sorte que leur prétendue ignorance de l'existence de la fosse septique ou le caractère erroné du certificat de conformité ne pouvait les exonérer de leur responsabilité contractuelle.

Les vendeurs et le diagnostiqueur ont été condamné in solidum à indemniser les acquéreurs à payer les travaux de neutralisation de la fosse septique, et de séparation des EU et des EP.

N'hésitez pas à contacter le Cabinet ASCB AVOCAT en cas de "mauvaise surprise" lors d'une acquisition immobilière : nous vous conseillerons sur vos droits et vous accompagnerons dans le cadre de la procédure si celle-ci présente des chances de prospérer.

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