VENTE : RESPONSABILITE DU DIAGNOSTIQUEUR QUI N'A PAS DETECTE LA PRESENCE D'AMIANTE

Le diagnostiqueur immobilier est tenu de procéder à des investigations poussées, et démettre des réserves lorsqu’il n’a pas pu le faire. Sinon, il engage sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur du bien.

La Cour d’appel de VERSAILLES a rappelé ce principe dans un arrêt du 20 juillet 2021 (RG : 19/05321).

Les clients du Cabinet ASCB AVOCAT avaient acheté un bien immobilier ; dans le cadre de la vente, le vendeur leur avait fourni un diagnostic amiante. Les acquéreurs ont souhaité rénover le bien, et ont fait réaliser un diagnostic amiante « avant travaux ». Ce diagnostic a mis en exergue la présence d’amiante qui n’avait pas été relevée par le diagnostic produit par le vendeur.

Le Cabinet ASCB AVOCAT a donc assigné l’assureur du diagnostiqueur, placé, depuis les faits, en liquidation judiciaire, en arguant de la faute commise par celui-ci.

Il résulte en effet de l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte, et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

L’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante et du risque de dégradation lié à l'environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage imposent à l’opérateur d’émettre des réserves écrites lorsque certaines parties de l’immeuble ne sont pas accessibles :

 « Lorsque, dans certains cas très exceptionnels qui doivent être justifiés par l'opérateur, certaines parties de l'immeuble bâti ne sont pas accessibles, l'opérateur de repérage le précise et en mentionne les motifs. Il émet les réserves correspondantes par écrit au propriétaire et lui préconise les investigations complémentaires qui devront être réalisées. »

Cette exigence est également édictée par la norme NF X 46-020 de décembre 2008.

Il est constant que le contrôle auquel doit procéder le diagnostiqueur n’est pas purement visuel et qu’il lui appartient d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs (Civ.3, 21.05.2014, n°13-14891).

La responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque les constats n’ont pas été réalisés dans le respect des règles de l’art et qu’ils se révèlent par la suite erronés (Civ. 3, 30 juin 2016, n° 14-28839).

Dans un arrêt en date du14 septembre 2017, la Cour de cassation a rappelé que le diagnostiqueur devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, et, que, lorsque certaines parties ne sont pas visibles, il lui appartenait d’émettre des réserves s’agissant des parties non visibles (Civ. 3, 14 septembre 2017, n° 16-21942)»

A travers cet arrêt, la Cour de Cassation confirme la position qui était la sienne en 2014 en consacrant l’obligation pour le diagnostiqueur de se livrer à des sondages, même si la norme ou le contrat limite sa prestation aux seuls constats visuels des parties accessibles.

La Cour d’appel de VERSAILLES, confirmant le jugement du Tribunal judiciaire de NANTERRE attaqué par l’assureur du diagnostiqueur, a rappelé l’obligation, pour le diagnostiqueur, d’émettre des réserves lorsque la configuration des lieux ne lui permet pas d’inspecter un élément de construction susceptible de contenir de l’amiante, sauf à engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’acquéreur.

La Cour d'appel a en conséquence condamné l'assureur du diagnostiqueur à prendre en charge le coût du désamiantage, faisant application de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui considère que la certitude du préjudice de l’acquéreur est caractérisée du fait de la présence d’amiante, même s’il n’est prouvé aucun danger sanitaire pour les occupants.