VENTE IMMOBILIERE : Annulation de la vente d'une maison pour dol du vendeur

Par un arrêt du 9 juin 2016 (n°RG : 14/03383), la Cour d'appel de VERSAILLES a entièrement confirmé le jugement en date du 1er avril 2014 rendu par la 2ème chambre du TGI de VERSAILLES, et annulé la vente d'une maison à usage d'habitation sur le fondement du dol commis par les vendeurs, sollicitée par le Cabinet ASCB AVOCAT.

L’acte comportait la traditionnelle clause d'exclusion de garantie en vertu de laquelle :

 « L’acquéreur prendra l’immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le vendeur, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés. Il est subrogé dans tous les droits et actions du vendeur relativement à l’immeuble, ainsi qu’à l’encontre des auteurs des rapports constitutifs du dossier de diagnostics techniques.

« Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles.

« Observations étant ici faite que le bien objet des présentes a fait l’objet, savoir :

-         D’un permis de construire n°078.XXX XXX XXX  portant sur une surélévation d’une maison d’habitation,

-         D’une déclaration d’achèvement des travaux en date du XX XX XXXX,

-       D’une déclaration d’ouverture de chantier en date du XX XX XXXX.

Le vendeur déclare que suite auxdits travaux d’agrandissement, aucun certificat de conformité n’a été délivré par la Mairie. »

L’acte de vente comportait ainsi en annexe les justificatifs des travaux d’agrandissement du bien, ainsi que les justificatifs des travaux de ravalement de la façade.

Quelques semaines après la régularisation de la vente, les requérants avaient appris avec stupeur par des voisins que d’importants travaux de reprise en sous-œuvre avaient été réalisés par les vendeurs dans le courant de l’année 2007, ce que les vendeurs s’étaient soigneusement abstenus d’évoquer avec les acquéreurs avant la vente.

Les acquéreurs s'étaient alors rapprochés des vendeurs pour obtenir des explications quant à la nature et à l’étendue de ces travaux.

Les vendeurs leur ont alors transmis :

-       un devis établi par l’entreprise Y, spécialisée dans les reprises en sous-œuvre au mois de mars 2006,

-       un rapport d’étude de sols établi par le Cabinet Z au mois de mai 2007,

-       un croquis d’un projet de semelle sous un pilier établi par le BET W au mois de septembre 2007, 

-       ainsi qu’une facture de l’entreprise Y au titre de travaux de réalisation de cette semelle du mois de novembre 2007,

sans autre précision.

Interrogés plus avant par les acquéreurs, qui s'étonnaient de ne pas avoir été informés de ces travaux d'ampleur avant la vente, les vendeurs affirmaient qu’ils auraient certes tu le sinistre survenu à la fin de l’année 2005, mais que ce silence aurait été motivé par une parfaite bonne foi, dans la mesure où ils auraient fait procéder aux travaux de nature à remédier définitivement aux désordres.

Nous avons donc assigné en annulation de la vente sur le fondement de l'article 1116 du Code civil.

Dans son jugement en date du 1er avril 2014, le TGI de VERSAILLES a fait droit à l’intégralité de nos demandes et annulé la vente pour dol.

Le Tribunal a rappelé que le dol peut résulter d’une simple réticence, et qu’en l’espèce, l’acte de vente ne fait mention ni du sinistre consécutif à la sécheresse de l’année 2003, ni des travaux entrepris pour y remédier alors qu’il fait état d’autres travaux de bien moindre importance réalisés par les vendeurs.

Le Tribunal a estimé que cette omission ne peut résulter ni d’un oubli, ni du sentiment de l’inutilité de telles déclarations, dès lors que des travaux bien moins importants et dont la connaissance n’ouvrait droit à aucune action ont fait l’objet de mentions dans l’acte de vente.

Le Tribunal en a déduit que les acquéreurs établissaient bien l’existence d’une réticence dolosive visant à leur dissimuler l’existence du sinistre et des travaux.

Le Tribunal a en outre précisé que les devis et rapports d’expertise techniques qui auraient dû être portés à la connaissance des acquéreurs avant la vente constituaient des informations déterminantes dans la volonté de contracter, s’agissant d’un sinistre et de travaux affectant la stabilité du bien.

En conséquence, le Tribunal a annulé la vente litigieuse, et condamné les vendeurs à régler aux acquéreurs des dommages intérêts en réparation du préjudice qu’ils subissent de par l’obligation, pour eux, de trouver un nouveau logement et de déménager de nouveau.

La Cour d'appel de VERSAILLES a intégralement fait sienne cette argumentation, et confirmé ce jugement, dans un arrêt du 9 juin 2016.

Rappelons qu’il importe, dans ce type d’action, de publier l’assignation au Bureau des Hypothèque territorialement compétent.