VENTE IMMOBILIERE : remboursement du séquestre en cas de refus de prêt

Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON a été saisie par un acquéreur qui s'était vu refuser son prêt bancaire dans le cadre d'un achat immobilier.

Prétendant que la demande de prêt n'était pas conformes aux stipulations de la clause de financement insérée dans la promesse de vente, le vendeur avait assigné l'acquéreur pour obtenir le versement du séquestre à son profit.

De son côté, l'acquéreur soutenait avoir déposé des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, et demandait le remboursement de son dépôt de garantie.

Le Cabinet ASCB AVOCAT a tout d'abord démontré au Tribunal que l'acquéreur avait bien informé le vendeur dans les délais prévus par la condition suspensive insérée à l'acte.

En premier lieu, et contrairement à ce qu'affirmait le vendeur, ce n'est pas la date de réception de la lettre par le vendeur qui compte, mais bien sa date d'envoi, et ce par application de l'article 668 du Code de procédure civile.

En second lieu, la plupart des conditions suspensives précisent simplement que, passé le délai accordé à l'acquéreur pour justifier du refus de prêt, le vendeur a la faculté de le mettre en demeure de le faire, et que ce n'est qu'à l'expiration du délai de 8 jours suivant cette notification que la condition sera réputée défaillie.

Le Cabinet ASCB AVOCAT a ensuite démontré que la demande de prêt était bien conforme aux stipulations de la clause de financement.

Il sera rappelé que la Cour de cassation exige seulement que le bénéficiaire de la promesse rapporte la preuve des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, et qu’il ne peut être tenu pour responsable si celles-ci ne se sont pas concrétisées par des offres de prêt conformes par suite de circonstances indépendantes de sa volonté (Civ.3, 03.05.2018, n°17-15603).

Le Tribunal judiciaire de VERSAILLES a entièrement fait droit à cette argumentation dans un jugement en date du 15 octobre 2020 (RG : 18/01353).

Le Tribunal a rappelé que la clause prévoyant que, dans le cas où les acquéreurs n'auraient pas notifié le refus du prêt dans le délai imparti, les vendeurs ont la faculté de les mettre en demeure de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec accusé de réception, et que, passé ce délai de huit jours, sans que les acquéreurs aient apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie, constitue une formalité nécessaire pour provoquer la caducité de plein droit au cas d'absence de justificatif.

Le Tribunal en a déduit qu'en l'absence de mise en œuvre de cette formalité, le vendeur ne peut faire reproche à l'acquéreur de l'avoir informé tardivement, la question n'ayant pas lieu de se poser.

Le Tribunal a ensuite analysé les demandes de prêt déposées par l'acquéreur, et relevé que les divergences de montant, sur lequel portait la demande de prêt, sont, en réalité, imputables avant tout à un manque de précision de la banque, qui ne peut être reproché à l'acquéreur emprunteur.

Le Tribunal a estimé qu'il n'était pas démontré que la défaillance de la condition suspensive serait due au fait des acquéreurs, et a donc débouté le vendeur de toutes ses demandes à leur encontre.

Ce jugement permet à l'acquéreur de récupérer l'indemnité d'immobilisation versée entre les mains du Notaire, et d'envisager désormais un nouveau projet.

En cas de recours à un prêt bancaire pour acquérir un bien, il est donc très important de conserver la preuve des demandes de prêt déposées auprès des différents établissements.

Du côté du vendeur, il importe de respecter scrupuleusement et sans attendre les formalités prévues par la promesse de vente, pour éviter d'immobiliser le bien trop longtemps si l'acquéreur s'avère ne pas avoir les moyens d'acquérir.

N'hésitez pas à consulter un Avocat spécialiste en droit immobilier dès l'apparition de difficultés. Maître CHEVILLARD-BUISSON est à votre disposition pour envisager la meilleure solution pour votre dossier.