VENTE IMMOBILIERE ET CORONAVIRUS : les ventes pendant le confinement

L'état d'urgence sanitaire a été proclamé pour la période du 12 mars au 24 mai 2020. Durant cette période, les études notariales ne peuvent, en principe, recevoir leurs clients.

Quid des promesses et compromis de vente qui ont été signés avant l'état d'urgence sanitaire, et qui devaient être réitérés par acte authentique dans les prochaines semaines ? Peut-on se rétracter si le délai expire pendant le confinement ? Les délais de réitération sont-ils automatiquement repoussés ? Comment faire pour signer l'acte ?

Les décrets du 25 mars 2020 apportent quelques réponses sur ces différents points.

1- Le délai de rétractation légal

L'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que l'acquéreur bénéficie d'un délai de dix jours à compter de la notification, par LRAR, de la promesse ou de compris de vente, pour se rétracter.

Le décret n°2020-306 du 25 mars 2020 organise l'interruption de ce délai légal de rétractation.

Le délai de dix jours est donc reporté à la fin de la période d’urgence sanitaire + un mois, c'est-à-dire au 24 juin 2020. À compter de cette date, l’acquéreur bénéficie du délai de dix jours de rétractation. L’acquéreur aura ainsi jusqu’au 4 juillet 2020 pour se rétracter.

2- La condition suspensive d'obtention d'un prêt

Le délai minimum, fixé par la loi, pour la réalisation de cette condition suspensive est d'un mois.

S'agissant d'un délai légal, le report instauré par l'ordonnance n°2020-306 lui est applicable.

Ce délai d'un mois est interrompu et est reporté à la fin de la période d’urgence sanitaire plus un mois comme le prévoit l’article 2 de l’ordonnance soit le 24 juin 2020. La réalisation de la condition suspensive devra intervenir au plus tard le 24 juillet 2020.

Si, en revanche, les parties ont prévu un délai plus long pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, ce délai ne pourra être considéré comme interrompu pendant la période dite protégée (du 12 mars au 24 juin 2020).

Il faudra alors établir un avenant pour fixer la date butoir de ce nouveau délai, celle-ci ne pouvant, à notre sens, être antérieure au 24 juillet 2020.

3- La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire

• Si la demande a été déposée avant le 12 mars 2020 mais que son délai d’instruction n’est pas expiré à cette date :

Le délai d’instruction est suspendu : il reprendra son cours normal un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit à partir du 24 juin 2020.

• Si la demande a été déposée à compter du 12 mars 2020 :

Le point de départ du délai d’instruction du dossier est reporté un mois après la déclaration de fin de l’état d’urgence sanitaire (soit le 24 juin 2020).

4- La réitération de la vente par acte authentique

Le décret n°2020-306 du 25 mars 2020 ne concerne en revanche pas les contrats de droit privé.

Les délais conventionnels sont exclus du champ d’application de l’ordonnance.

En conséquence, la prorogation de la promesse ou du compromis de vente devra résulter d’un accord des parties au contrat. La signature d'un avenant s'impose donc.

Cependant, les Notaires sont organisés pour pouvoir signer électroniquement les actes hors la présence des parties.

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorise ainsi l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire.

En vertu de ce décret,et depuis le 5 avril 2020, les Notaires peuvent, jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, et donc jusqu'au 24 juin 2020, recevoir seul et à distance le consentement des parties à l’acte pour la régularisation d’un acte authentique électronique (AAE) uniquement. Lors d’une séance de visioconférence à laquelle comparaissent les parties, le Notaire recueille simultanément, avec le consentement ou la déclaration des parties ou personne concourant à l’acte, leur signature électronique. Aucun mandataire n’est requis, l’acte étant signé électroniquement par le Notaire. Ce procédé suppose que le Notaire contrôle l’identité des parties et dispose d’un système de visioconférence certifié par le Conseil Supérieur du Notariat.

Une seconde solution est le recours à la procuration électronique : le Notaire recueille la procuration électronique de son client, son Confrère (si les parties n'ont pas le même Notaire), fait de même avec son client. Le Notaire doit néanmoins disposer d’un collaborateur pour représenter une ou plusieurs parties dans le cadre des procurations électroniques, en vertu de l'article 1161 du Code civil.

Quelle que soit la solution retenue, le Notaire doit être en possession de toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte. La prorogation d’un état hypothécaire auprès des services de la publicité foncière s’avère difficile durant le confinement. Enfin, le notaire doit être équipé d’un système de visioconférence sécurisé, ce qui n’est pas le cas de tous les offices notariaux.

En outre, et depuis le 2 avril dernier, ne sont plus permis que  les déménagements relevant "d’urgences sanitaires, sociales ou de péril, de déménagements indispensables d’entreprises et de déménagements qui pourraient être rendues nécessaires dans le cadre de l’organisation des soins face à l’épidémie."

Dès lors, sauf circonstances exceptionnelles, nous ne saurions trop recommander de signer un avenant pour reporter purement et simplement la signature de l'acte authentique de vente à la fin de la crise sanitaire.

Le Cabinet reste à votre disposition au 0130212854 ou par mail (ansochevillar@gmail.com) pour répondre à vos questions.